第1回の最後で、中国の都市には住宅を所有できる階層と所有できない階層がいると書いた。住宅を所有できる階層とはどんな人たちであろうか。北京市、上海市、広州市、深圳市といった大都市の中心市街地に近いところで新築マンションを買おうとしたら日本円で1戸1億円は優に必要である。年収が少なくとも1000万円はないとこんなに高い物件は買えないだろう。ところが、中国の都市にはそこまでの年収はなくてもマンションを所有できる人たちがいる。それは1990年代前半までにこうした大都市の住民だった人たちである。

その頃までは住宅は勤め先が従業員に支給してくれるものであった。決して広いアパートではなかったが、タダみたいに安い家賃を支払うだけでよかったし、夫婦共働きで運がよければ、夫婦がそれぞれの勤め先から住宅の支給を受け、1戸は人に貸して家賃収入を得る、なんてこともできた。1990年代後半に住宅の商品化が行われ、従業員住宅は、そこに住んでいる人たちに売却された。商品化が行われた初期であれば、日本円にして数十万円程度の格安値で払い下げを受けることができた。

こうして1990年代後半までにアパートを所有できた人はものすごく価値のある資産を手にしたことになる。何しろアパート１戸のお値段が20年余りで数十万円から1億円以上に高騰したのだから。住宅が老朽化して立ち退きを迫られるようなことがあればラッキーである。立ち退きの際に高額の補償金が得られるのだから。上海市では市中心部の古いアパートの住民に立ち退いてもらうために、その補償として市内のマンション4戸を与えたという話も聞いた。

一方、1990年代後半から後に大都市の住民となった人たちにはこうした資産はない。マンションを買うには高額所得者になるしかない。では高額所得者になれない新参の都市住民はどうしているのか？　そうした人々の多くが住んでいるのが「都市の中の村（城中村）」と呼ばれる場所である。

都市の国有地の中にポツンと残された「城中村」

「城中村」とは何か？　国際的に通用する言葉でいえばそれはスラム街である。ただし、発展途上国のスラム街というと、その住民は廃品回収をして生計を立てているとか、無職だったり、薬物依存症だったりといったイメージが伴うが、中国の城中村の住民の多くは工場や建設現場で働くブルーカラー労働者や警備員、そして最近流行のフードデリバリーの従業員といった人たちのようだ。城中村の中で商店を営んだり、アパレル縫製工場などのビジネスを展開したりしている人々もいる。スラム街というと「街の吹き溜まり」のようなイメージがあるが、中国の城中村の住民たちは労働者や小企業主として都市の産業の重要な担い手となっており、この住民たちなしでは都市の経済が回っていかない。

なぜ「都市の中の村（城中村）」というのか。それは、その場所が土地制度において都市ではなく農村に属するからだ。中国の国土は国有地と集団所有地に分かれる。都市部は国有地であるのに対して、農村は村民が総体として所有する集団所有地である。都市化が進むと、当然都市の領域が広がっていくことになるが、その際に、都市の政府が村と話し合い、村の土地を買い上げて国有地にする。中国では農業用地の転用は厳しく制限されており、田畑を勝手に住宅地や工業用地に変えてはいけないが、都市の政府が村の土地を買い上げて国有地にした後、住宅や工業団地に用途を転換し、土地使用権を不動産業者や企業に売却して利用させる。

以上が都市化を進めるうえでの正しい手続きだが、都市の拡大が急である場合、こうした正しい手続きを踏まぬまま、なし崩し的に農村が都市化していくことがある。中国の村は多くの場合、住宅が真ん中に集中し、農地がその周りを取り囲む目玉焼きのような形をしている。そのうち、真ん中の黄身にあたる住宅用地は「宅基地」と呼ばれ、各農家が一定の敷地を占有して、その中に家を建て、家庭菜園を営んだり、場合によっては小さな工場を建てたり、アパートを建てて人に貸して家賃を稼いでいたりする。周りの白身部分は農業用地と決められていて、そこにアパートや工場を建てることはご法度だが、真ん中の部分は事実上農家の私有地に近く、かなり自由に使うことができるのである。

このような村に都市が次第に拡大して近づいてきた。都市の政府は村に対して土地を買い上げたいと申し出る。村は農地の部分についてはあっさりと買収の申し出に応じるだろう。どうせ農業以外の用途では使えない土地である。将来までの農業収入に見合う額の補償金が払われるのであれば村民は喜んで土地売却に応じる。

ところが、村の真ん中の住宅用地の部分については、話は簡単ではない。都市の拡大が村に近づくにつれ、村民はアパートを建てて都市で働く人たちを住まわせ、家賃を稼ぐようになる。そうなると、庭付き1戸建ての価値程度の補償額では村民は到底売却に応じない。必ずアパートの価値も含めた額を補償することを要求するだろう。また、村の土地は集団所有なので、一部の農民だけが自分の家の敷地を売るということもありえない。必ず村全体として売却の意志を固めないと宅基地の売却には応じられない。そのため、市政府は都市化を進める際に村の農地部分だけ買い上げて、補償額が高くて交渉も面倒な住宅用地は後回しにしがちである（仝・高・龔、2020）。

このような経緯から、都市の中に、村の真ん中の住宅用地にあたる部分が市政府によって買収されずに取り残され、国有地の中にポツンと集団所有地が残ることになる。これが城中村である。

深圳市の場合、城中村はポツンどころではなく、市内に全部で1380カ所もあり、その総面積は320平方キロメートルと、市の総面積の16パーセントを占めている。そのうち100平方キロメートルが住宅用地として使われ（注1）、そこに35万棟のアパートが建ち、その総床面積は深圳の住宅全体の49パーセントで、住民の数は1200万人ぐらいと見積もられている（注2）。深圳市の人口は2022年時点で1766万人なので、単純に計算するとその68パーセントが城中村に住んでいることになる。ただし、城中村には深圳市の人口にはカウントされない一時滞在者が多く住んでいるようなので、「深圳市の人口の7割近くが城中村に住んでいる」といってしまうとやや誇張になる。

城中村はGoogle Earthや百度地図などの空中写真を使って割に簡単に見つけることができる。下の写真は百度地図を使って深圳市中心部の福田区の一部を見たものだが、黄色い線で囲んだところだけ建物が異様に密集していることがわかる。ここは崗厦村と呼ばれる城中村である。崗厦村は深圳市の市政府などが並ぶ広大な「市民広場」からわずか500メートルぐらいしか離れていない。15ヘクタールほどの土地に450棟以上の7～8階建てのアパートが密集して建てられている。アパートの内部はワンルーム、1DK、2DK、3DKなどに区切られている。ベッド単位で借りることもできるらしい（注3）。

格安の「握手房」が密集して建っている

「村」の入り口には交番があり、村に入る車を規制している。村の中をのんびり巡回しているお巡りさんもいたりして、治安が悪い感じはしない。

崗厦村の本来の村民は1000人足らずであるが、アパートの住民を合わせると人口6万人以上だといわれている。深圳で経済特区の建設が始まって間もない1984年に、崗厦村では村民たちで資金を出し合って株式会社を設立し、工場やホテルなどを設立してその利益を村民たちで分けあってきた（許、1993）。ところが、深圳市の中心が羅湖から福田区へ移ってきたことにより、崗厦村の場所の価値が大いに高まり、いつしかアパート経営を主業とするようになったようだ。

村の中へ入ると、ビルとビルが1メートルも離れていないぐらいに密集している。中国では、窓を開けたら隣のアパートの人と握手ができるぐらい密に建っているアパートを「握手房」と呼ぶが、ここはまさに握手房だらけである。下の写真を撮った場所は、私はアパートの間の隙間だと思って入ったのだが、前方にフードデリバリーの電動バイクが見えるように、ここもれっきとした「道」であり、普通に人が往来していた。

写真からわかるように、送電線やガス管は建物の外を通っている。ガスや電気の配管を考えずに、とにかく最大限の床面積を作り出すことだけを考えて建物を建てた、ということがうかがえる。電線やガス管が外に露出している部分が多く、漏電やショートやガス漏れのリスクが高そうだし、もしこの村で火災が発生したら簡単に隣のビルに延焼するだろう。消防車が村の中に入って消火作業をするのも容易ではない。

このように城中村に住むことのリスクは高いが、そのぶん家賃は安い。2017年の数字だが、深圳の城中村のアパートの家賃は、73.8パーセントの部屋が月2000元（１元＝20円で換算すると4万円）以内だった。深圳で正規の住宅の家賃の平均は月5005元だったから（仝・高・龔、2020）、いかに安いかがわかる。私が2023年8月に崗厦村の掲示板を見た限りでも、家電製品が備え付けで、外光も差し込む1DKの部屋が月2400元（4万8000円）、ワンルームだと950元（1万9000円）から1750元（3万5000円）である。

もし福田区でマンションを買おうとすると、2023年9月現在のお値段で1平方メートルあたり9万元以上なので、たとえば64平方メートルの2LDKを買おうとすると576万元（1億1520万円）である。崗厦村には64平方メートルの広いアパートなどなさそうであるが、仮にその家賃が1DKの2倍の4800元だとすると、同じ広さのマンションを買うには家賃100年分が必要ということになる。そのマンションを、ローンを組んで買おうものなら、今の家賃の3倍以上の額を30年以上にわたって支払い続けなければならない。不動産バブルが崩壊したといっても、マンションの分譲価格が今の3分の1ぐらいに下がらないと、崗厦村のアパートの住人たちが買えるようにはならない。

城中村のアパートの住み心地がどんなものかは、室内を見ていないので、よくわからない。少なくとも崗厦村はとても便利なところであることは間違いない。深圳市のど真ん中に位置し、村を出ると目の前に地下鉄の駅の出口がある。アパートの1階には中国各地の料理が味わえるレストランや理髪店などが軒を連ねている。携帯電話の位置情報を利用した分析によると、城中村の住人たちはおおむね近隣の職場へ通っていて、通勤時間は一般の人々に比べて有意に短かかったという（仝・高・龔、2020）。ただ、火災に遭う危険や部屋の狭さなどを考えるとやはり城中村は終の棲家ではないだろう。ここの住人たちはもし収入が許すのであれば、もっと広く、もっと安全な部屋に引っ越したいという強烈な願望を持っているに違いない。

深圳市だけでそんな人が1200万人もいるというのである。前回「住宅高度化」に触れたが、城中村の住人たちは住宅を高度化したいという強い希望を持っていると思う。そうした希望がより条件のいい住宅の購入ないし賃貸として実現していくとしたら、中国の不動産業にはまだまだ前途があるはずである。

出稼ぎ労働者が集住する北京郊外の村

深圳市以外の都市にも城中村があるのだろうか？　広州市にも非常に多くの城中村があることが知られている。飛行機で広州の白雲空港に降りていくときに窓から見下ろすと、やはり7、8階建のアパートが密集した「村」がいくつも見える。また、2023年8月に私が中山大学の近くに泊ったときに城中村だと教えられていったところは、建物は2階建てが大半で、やはり密集して建てられているが、その多くの1階に若い女性向けアパレルの店舗が入っていた。ここは住宅が主ではなく、アパレルの卸売市場が主な機能となっている。

一方、北京市にも出稼ぎ労働者が集住する村が存在するが、市の中心部から遠く離れた場所にあり、その存在も余り知られていない。私が2018年に北京から天津へ向かうバスから外を眺めていてたまたま見つけた村（下の写真）は地下鉄の終点駅から歩いて20分離れた郊外にあった。

2階建ての簡易宿泊所が1キロ四方ぐらいの場所に集まり、中国各地の料理を出す店があるので、全国からの出稼ぎ労働者がいるのだろう。ワンルームの居室が多数入った簡易宿泊所ばかりで、家賃は月500～680元と崗厦村の半額ぐらいである。ただ、訪れた時期が5年離れているので単純な比較はできない。住居条件は一見して崗厦村よりだいぶ悪い。村全体が埃っぽいうえに下水道は整備されていないようで、「大小便を捨てるな」という張り紙をしばしば見かけた。